L’acquisto di una proprietà immobiliare è spesso uno degli investimenti più importanti che una persona possa fare nella vita. In particolare, l’acquisto di un immobile in costruzione, cioè un bene che ancora non è stato ultimato, può comportare rischi significativi.
Uno dei rischi più importanti è rappresentato dal mancato rilascio di una fideiussione, che potrebbe portare alla nullità del contratto di acquisto. Decreto legge 122/2005
In questo articolo, esamineremo la questione del mancato rilascio di fideiussione in relazione agli immobili in costruzione, concentrandoci sulla giurisprudenza recente che ha stabilito che la nullità del contratto non deve essere automatica se il bene è stato ultimato.
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 8 febbraio 2023, n. 3817 ha accolto il ricorso di una società di costruzioni che era stata convenuta in giudizio dai promissari acquirenti di un immobile da costruire per la declaratoria di nullità del preliminare per mancato rilascio della fideiussione dopo che l’immobile era già stato completato.
Nel contesto dell’acquisto di un immobile in costruzione, la fideiussione viene richiesta dal venditore per garantire che il compratore riceva la proprietà come previsto nel contratto, ovvero completata entro il termine previsto e conforme alla descrizione fornita. In caso contrario, la fideiussione consentirà al compratore di ottenere un rimborso o un risarcimento dal garante.
Nel caso in cui il venditore non rilascia la fideiussione richiesta, il compratore potrebbe cercare di far valere la nullità del contratto.
In effetti, la mancanza di fideiussione è considerata una violazione del contratto, poiché il venditore ha mancato di fornire una garanzia fondamentale per la transazione.
Tuttavia, la Corte di Cassazione ha stabilito che la nullità del contratto non deve essere automatica se il bene è stato ultimato.
Quindi, se l’immobile è stato completato e consegnato al compratore, la mancanza di fideiussione non giustifica necessariamente la nullità del contratto.
Questo perché il compratore ha effettivamente ricevuto la proprietà che ha acquistato e, in caso di difetti o vizi, ha ancora la possibilità di agire legalmente contro il venditore o il costruttore. Inoltre, la mancanza di fideiussione potrebbe essere causata da circostanze al di fuori del controllo del venditore, come difficoltà finanziarie o problemi con la compagnia di assicurazioni.
Certo, la mancanza di fideiussione può ancora rappresentare un rischio significativo per il compratore, soprattutto se si considera che potrebbe essere difficile ottenere un rimborso o un risarcimento in caso di problemi.
Tuttavia, la nullità del contratto non sembra essere la soluzione giusta in tutti i casi.
Invece, la giurisprudenza ha stabilito che la decisione di annullare o meno il contratto deve essere basata su una valutazione caso per caso, tenendo conto di tutti i fattori pertinenti.
Ciò significa che, sebbene la mancanza di fideiussione sia una violazione del contratto, essa non deve automaticamente portare alla nullità se l’immobile è stato ultimato e consegnato al compratore.
In definitiva, l’acquisto di un immobile in costruzione è un’operazione complessa che comporta rischi significativi per il compratore.
La mancanza di fideiussione è uno dei rischi più importanti, ma la giurisprudenza ha stabilito che la nullità del contratto non deve essere automatica se il bene è stato ultimato. In ogni caso, è fondamentale che i compratori siano consapevoli dei loro diritti e delle possibili conseguenze di un mancato rilascio di fideiussione, al fine di prendere decisioni informate e di proteggere i loro interessi.