“Copertura e Sicurezza nell’Acquisto Immobiliare: Navigare tra Leggi e Fideiussioni”
Come posso proteggere il mio investimento quando acquisto un immobile ancora in costruzione?
Quali garanzie legali esistono per assicurare il mio anticipo nel settore immobiliare?
Con l’avvento della Legge 2 agosto 2004 n. 210, meglio conosciuta come “Delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire” e il relativo Decreto Legislativo 20 giugno 2005 n. 122, l’ambito edilizio ha visto notevoli cambiamenti.
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Queste normative hanno reso chiari e stringenti gli obblighi dei costruttori, offrendo una maggiore protezione alle persone fisiche che decidono di acquistare immobili ancora in fase di realizzazione.
Il fulcro di queste disposizioni riguarda, in particolare, due aspetti fondamentali:
- Garanzia Assicurativa 210 per Anticipi: Il costruttore deve sottoscrivere una garanzia assicurativa che tuteli tutti gli anticipi dati dall’acquirente. Questo provvedimento è volto a salvaguardare l’acquirente in situazioni in cui il costruttore vada in fallimento o non sia in grado di completare e consegnare la proprietà come concordato. La Garanzia Assicurativa riguarda tutti gli importi già pagati e quelli futuri, come delineato nel contratto preliminare, fino alla conclusione dell’atto di compravendita ufficiale. È fondamentale notare che i fondi provenienti da prestiti o il pagamento finale effettuato durante la formalizzazione dell’acquisto sono esclusi da questa protezione. Se non ci sono pagamenti anticipati o depositi, non c’è bisogno di questa garanzia.
- Assicurazione a Copertura Decennale: Questa polizza entra in vigore dopo la consegna, offrendo una copertura per dieci anni da eventuali difetti costruttivi. Si estende a varie aree, come la struttura dell’immobile, l’esterno, le protezioni contro l’umidità, i pavimenti e i rivestimenti interni.
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È fondamentale per un acquirente conoscere e comprendere l’importanza della fideiussione. Quando un’impresa edile vende un immobile, rilascia all’acquirente una fideiussione, la quale rappresenta una garanzia sulle somme già versate e quelle da versare, previste dal contratto preliminare di compravendita.
Per garantire la massima trasparenza e sicurezza, il costruttore è tenuto a fornire la fideiussione al promissario acquirente prima, o al momento della firma del contratto preliminare.
La normativa riguarda specificamente costruttori che operano professionalmente o cooperative edilizie vendendo un immobile ancora in costruzione, mentre l’acquirente deve essere una persona fisica.
L’obbligo della fideiussione è applicato a immobili in fase di realizzazione, per i quali è stato richiesto un permesso di costruire ma che non sono ancora completi.
L’intento di questa normativa è chiaro: garantire una protezione solida e affidabile all’acquirente di un immobile in costruzione, preservando i suoi investimenti e garantendo la possibilità di recuperare le somme versate in caso di insuccesso o fallimento dell’impresa costruttrice. Con queste disposizioni, il settore immobiliare diventa più sicuro e trasparente per tutti gli interessati.
Ricordiamo inoltre che la Compagnia di assicurazioni, al momento della stipulazione, è tenuta a incassare una somma aggiuntiva dal Cliente, pari al 5 per mille dell’importo garantito dalla fideiussione, destinato al “Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire”, gestito dalla CONSAP S.p.A., come previsto dall’Articolo 17 del D.Lgs. 122/2005.
Modifica con il Decreto legislativo del 12 gennaio 2019 n. 14 -Tutela degli Acquirenti di Immobili in Costruzione
Dal decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, la tutela per chi compra immobili in fase di costruzione ha visto ulteriori integrazioni con il decreto legislativo 12 gennaio 2019, n. 14.
Questo nuovo aggiornamento mette in risalto due aspetti fondamentali:
- Contratto Preliminare: La stipulazione del contratto preliminare ora richiede un atto pubblico o una scrittura privata autenticata. L’assenza della polizza assicurativa decennale all’acquisto può rendere nullo il contratto.
- Ruolo del Notaio: È stato accentuato il coinvolgimento del notaio per assicurarsi che vengano rispettate le norme a tutela dell’acquirente.
Queste regole sono applicate a contratti legati a immobili in costruzione per cui il permesso edilizio è stato richiesto dopo il 16 marzo 2019.
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Chi è protetto da queste norme?
- Venditore: Imprenditore o cooperativa edilizia.
- Acquirente: Persona fisica che non agisce per scopi imprenditoriali.
- Oggetto di Vendita: Immobili in fase di costruzione o non completati, ma per cui è già stato richiesto il permesso di costruire.
Importante: l’acquirente non può rinunciare a queste tutele, e qualsiasi clausola contraria è considerata nulla.
Fideiussione: Al momento della firma del contratto preliminare, il costruttore deve fornire all’acquirente una fideiussione, garantendo così le somme versate dall’acquirente.
Chi rilascia la fideiussione? Banche o assicurazioni, mentre è stata eliminata la possibilità per intermediari finanziari.
Garanzie della Fideiussione: La fideiussione protegge l’acquirente nel caso in cui il costruttore affronti una crisi o non consegni la polizza assicurativa decennale al momento del trasferimento della proprietà.
L’Importanza della Fideiussione nel Contratto Preliminare
Senza fideiussione assicurativa, non si può procedere al contratto preliminare. Qualora fosse stipulato un contratto senza fideiussione, esso risulta nullo secondo la legge, proteggendo i diritti dell’acquirente. Quest’ultimo può decidere se contestare la validità del contratto o accettare il contratto anche senza tale garanzia.
Garanzie e Obblighi: La Polizza Assicurativa Decennale nell’Acquisto Immobiliare
Ogni costruttore è tenuto a fornire all’acquirente una polizza assicurativa decennale al momento del trasferimento dell’immobile. Questo obbligo, e le relative sanzioni per inadempienza, sono definiti dettagliatamente nei decreti legislativi come d.lgs. 122/2005 e d.lgs. 14/2019.
Dettagli e Coperture della Polizza Assicurativa Indennitaria Decennale
La polizza deve coprire danni materiali all’immobile, inclusi danni a terzi, derivanti da problemi costruttivi o difetti del terreno, come specificato nell’art. 1669 del codice civile. La giurisprudenza, inclusa quella della Corte di Cassazione, ha variamente interpretato la definizione di “gravi difetti” costruttivi, rendendo essenziale la scelta di una polizza che rispetti le esigenze dell’acquirente.
Requisiti essenziali della Polizza Assicurativa nell’Acquisto di Immobili
L’assicurazione deve essere basata su un modello standard, essere decennale, coprire danni diretti e materiali all’immobile, e rispettare altri criteri chiave stabiliti dai decreti legislativi. La polizza dovrebbe offrire una copertura completa, senza clausole che limitino indebitamente i diritti dell’acquirente.
Conseguenze della Mancata Consegna della Polizza Assicurativa al Costruttore Se un costruttore non adempie all’obbligo di fornire la polizza assicurativa, l’acquirente ha il diritto di recedere dal contratto preliminare e può esercitare la fideiussione. La mancata consegna può anche portare alla nullità del contratto di trasferimento, dando all’acquirente la scelta su come procedere.
Interpretazioni e Dubbi sulla Ristrutturazione Gli immobili sottoposti a ristrutturazione presentano dubbi specifici in termini di copertura e obblighi assicurativi. Le interpretazioni variano, rendendo essenziale un’attenta valutazione delle necessità e delle condizioni assicurative.
Polizza Decennale Postuma DM 154/2022: Protezione per Acquirenti Immobili in Costruzione
Il 21 ottobre 2022 è stata annunciata una novità fondamentale per chi acquista immobili in costruzione: il decreto ministeriale 154/2022. A partire dal 05 novembre 2022, ogni costruttore dovrà fornire, durante l’atto di vendita, una copia della polizza decennale postuma, che servirà come ulteriore protezione per gli acquirenti.
Questo documento dovrà aderire rigorosamente al testo standard definito nell’allegato A, garantendo la sicurezza minima richiesta, simile a quanto previsto dal DM 125/2022 per la fideiussione degli acquirenti immobiliari.
La Storia Normativa: Dalla Legge 210/04 al Nuovo DM 154/22
Il percorso normativo ha avuto inizio con la Legge 210/04, datata 13 agosto 2004. Questa legge, incentrata sulla protezione degli acquirenti immobiliari, ha stabilito una roadmap per i successivi decreti. In particolare, il D.Lgs 122/05 del 06 luglio 2005 ha introdotto requisiti assicurativi essenziali e una fideiussione obbligatoria, assicurando così maggiore tutela agli acquirenti in caso di eventuali problemi, quali il fallimento del costruttore o difetti post-costruzione.
Le Novità del DM 154/22
Il DM 154/22, in combinazione con il DM 125/22, rappresenta un punto di svolta. Introduce un modello standard di garanzia che affronta difetti gravi post-costruzione e stabilisce chiare responsabilità per costruttori e assicuratori, mettendo al centro gli interessi degli acquirenti.
Il testo standard “Allegato A” è una guida dettagliata, coprendo aspetti come:
- Danni all’immobile
- Responsabilità civile verso terzi, con un massimale minimo di € 500.000
- Norme comuni tra le sezioni
Evidenzia ulteriormente l’importanza della conformità, con dettagliate definizioni e criteri, garantendo trasparenza e protezione.
Considerazioni Finali sul DM 154/22
Questo nuovo decreto, con le sue specifiche e definizioni chiare, mira a proteggere gli acquirenti, assicurando che i costruttori rispettino gli standard e offrano garanzie adeguate. È un passo avanti significativo nel mondo immobiliare, ponendo l’accento sulla sicurezza e la fiducia degli acquirenti.
