Che cos’è un immobile oggetto di donazione?
Con immobile donato si intende quell’immobile che un donante rilascia gratuitamente al donatario tramite regolare contratto. Ciò delimita il fatto che anche per donare un bene occorre un contratto, che potrà sembrare inutile ma serve a proteggere anche e soprattutto il donatario.
Se infatti donassimo un bene inagibile o che richieda delle spese comunali molto alte ad una persona non in grado di sopperirne, metteremmo quella persona in grosse difficoltà. Ecco perché è fondamentale che il donatario possa rifiutare un bene che non voglia o non possa accettare.
Questa pratica, in Italia, è più comune di quanto si pensi e porta con sé una serie di problematiche che vedremo a breve.
Prima di tutto però facciamo una breve distinzione fra due tipologie di donazioni:
- La donazione tipica viene normata e disciplinata dal Codice civile, precisamente dall’articolo 769 c.c. s.s.
- La donazione indiretta, invece, è una negoziazione con cui le parti hanno lo stesso obiettivo della donazione tipica ma tramite modalità differenti.
Se, dunque, la donazione tipica è un parente che regala ad un altro un immobile di cui è proprietario, in questo caso il parente paga direttamente l’immobile che intesta al donatario o ancora glielo cede ad un prezzo simbolico.
Quali controlli effettuare prima di comprare una casa oggetto di donazione?
Ovviamente, come abbiamo potuto intuire, questo tipo di azione non fa che complicare la possibilità futura di comperare l’immobile donato da terzi.
Per questo, in caso di immobile donato in vendita, prima di comperarlo bisognerà badare bene che: il donante sia ancora in vita.
Difatti per poter effettuare l’azione di restituzione – ovvero la futura azione dove si rivendica il bene da parte di chi l’ha acquistato da chi l’ha ricevuto in dono – potrà essere messa in atto solo dopo la morte del donante ed entro i successivi dieci anni.
Poniamo un esempio pratico: nonno Mimmo dona una casa a sua nipote Filippa. Filippa, però, rivende l’immobile ad un soggetto terzo di nome Carlo.
Carlo non potrà rivendicare la proprietà della casa fintanto che nonno Mimmo sarà in vita.
Avrà la possibilità di attuare l’azione di restituzione alla morte di nonno Mimmo per dieci anni dalla stessa, ma solo nel caso in cui:
- nonno Mimmo non abbia lasciato beni che coprano tutte le quote di legittimità spettanti a tutti i legittimari
- che Filippa non abbia nel proprio patrimonio beni sufficienti a soddisfare le ragioni dei legittimari lesi
- che non siano passati 20 anni dalla data della donazione, a meno che non vi sia stata una opposizione dal coniuge o dai parenti in linea diretta.
Ma quindi, quali sono i reali rischi che si corre nel caso in cui si voglia acquistare il bene che è stato donato dal donante al donatario?
Vediamolo!
Quali rischi si corrono nell’acquisto di una casa oggetto di donazione?
Ricordiamo che dal punto di vista di legge, la donazione di un immobile rientra nei contratti a titolo gratuiti ma ad effetto reali. Ciò significa che il diritto di proprietà si ottiene attraverso la manifestazione del consenso e basta, come dall’articolo 1376 del c.c.
Nel caso avessimo fatto una donazione di modico valore invece – come nel caso della donazione non tipica – il diritto di proprietà sarebbe consegnato e non trasferito, come scopriamo dall’articolo 783 del c.c.
Soprattutto fra parenti questa pratica è molto utilizzata poiché vi sono delle franchigie che permettono l’esenzione dall’imposta di donazione e quindi a volte è addirittura più conveniente della vendita dell’immobile.
Occorre specificare che la donazione non rende il trasferimento di proprietà inoppugnabile come potrebbe fare la vendita. Difatti, l’immobile donato può essere revocato in caso il donante abbia un figlio in seguito.
Si ricorda, inoltre, che il donatario – ovvero chi riceve il bene – è esposto alle azioni degli eredi di chi glielo ha donato per dieci danni dalla data di successione del donante e per vent’anni dalla trascrizione della donazione.
Anche nel caso si acquistasse la casa dal donatario si sarebbe esposti alle azioni degli eredi per 20 anni.
Questo termine può essere interrotto attraverso un atto di opposizione alla donazione.
In questo caso il coniuge o i parenti diretti si riservano di agire contro ogni successivo acquirente del bene donato anche dopo i vent’anni.
L’opposizione deve però essere effettuata prima dello scadere del ventennio.
Ecco perché viene sconsigliato molto spesso sia di donare che di acquistare un immobile donato per non ritrovarsi invischiati in azioni future sia dal donante – che può revocare la donazione – che dagli eredi – tramite l’azione di riduzione.
Si ricorda, infine, che il valore del bene diminuisce alla donazione e che pone il donatario nella situazione in cui la casa a livello bancario non sia valida come ipoteca e quindi porti al rifiuto di un mutuo.
Oltre a ciò, visto le problematiche legate agli immobili donati, potrebbe essere la banca stessa a rifiutare la concessione del mutuo ad un acquirente terzo che voglia acquistarla al donatario.
Come ci si può tutelare nell’acquisto di una casa oggetto di donazione?
Appurati gli innumerevoli rischi sia per il donatario che per chi acquista l’immobile donato attraverso il donatario, come ci si può tutelare?
Ricordiamo che: se avete acquistato un bene donato e risultasse che l’erede legittimo del donante non abbia ricevuto la sua quota legittima per via della donazione, esso potrebbe richiedere ed ottenere un’azione di restituzione e togliervi l’immobile regolarmente acquistato.
Dovranno passare vent0anni dalla data di trascrizione della donazione perché l’erede legittimo perda questo diritto.
Solo allora si potrà liberamente commercializzare questo immobile e l’acquirente terzo come le banche non saranno più soggette ad azioni legali.
Un modo per proteggersi sarebbe, quindi, assicurarsi che siano effettivamente passati gli anni necessari a rendere l’immobile liberamente commercializzabile, ma non è l’unico modo.
Si può far compilare la rinuncia da parte dei legittimare sia all’azione di riduzione che all’azione di restituzione e si può richiedere una fideiussione a carico del donante e/o dei legittimari in favore di chi acquista e si può, inoltre, ricorrere ad anche soluzioni assicurative che possano proteggere sia il terzo acquirente che le banche che gli concedano un mutuo, salvaguardandoli da potenziali danni economici.
Fideiussione assicurativa e acquisto di un immobile di donazione: cosa fare?
Con fideiussione assicurativa si intende una garanzia che viene rilasciata da un fideiussore per un altro soggetto contrante, così da garantire un obbligazione – che consiste in un pagamento – da parte del soggetto che ne beneficia.
In parole povere, ciò significa che il fideiussore diventa “garante” e pagherà con i propri soldi un debito che dovesse contrarre il soggetto contraente.
Viene consigliata nel caso in cui si voglia acquistare un immobile che sia stato donato e che rientri ancora negli anni in cui i legittimari possano rivalersi sullo stesso.
In questo caso si chiederà al donante stesso – se in vita – o ai legittimari di aprire una fideiussione in favore del soggetto terzo che acquisterà il bene.
Questo salvaguarderà l’acquirente dalla possibilità che i legittimari richiedano l’immobile in restituzione e – in caso ciò avvenisse – salvaguarderà le finanze dell’acquirente che si vedrà risarcito l’immobile pagato e non ottenuto.
Se avete in mente, quindi, di comperare un immobile soggetto a questa delicata diatriba legale, vi consigliamo assolutamente di richiedere una fideiussione apposita o una polizza assicurativa che rassicuri sia voi che la vostra banca.
Conclusioni
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