Decennale Postuma: Cosa Copre? ecco il DIP

Analizzando il DIP di una polizza Decennale Postuma indennitaria con questo articolo cerchiamo di capire a grandi linee:

• Dove vale la copertura,
• Che obblighi ha il contraente assicurato,
• Quando e come si paga,
• Quando comincia la copertura e
• Quando finisce e come si può disdire la polizza. 

L’acquisto di una casa nuova è uno dei sogni più grandi per molti, un traguardo che porta con sé gioia e aspettative. Ma cosa succede se, dopo qualche anno, questo sogno si trasforma in un incubo a causa di crepe nei muri, infiltrazioni persistenti o, nel peggiore dei casi, problemi strutturali seri?

Il problema è reale: il rischio che difetti di costruzione gravi emergano anni dopo la consegna dell’immobile, con costi di ripristino esorbitanti. La sfida è proteggere l’investimento di una vita dell’acquirente e, allo stesso tempo, tutelare la reputazione e la stabilità finanziaria dell’impresa costruttrice.

La soluzione esiste, è prevista dalla legge e si chiama polizza decennale postuma. Questo articolo è una guida completa per capire esattamente cosa copre, perché è un tuo diritto come acquirente e un tuo dovere come costruttore.

Cos’è la polizza decennale postuma?

La polizza decennale postuma è un’assicurazione obbligatoria che il costruttore di un immobile nuovo è tenuto a stipulare a beneficio dell’acquirente. La sua funzione è quella di risarcire i danni materiali e diretti all’immobile causati da gravi difetti di costruzione che possono manifestarsi nei 10 anni successivi al completamento dei lavori.

Pensa a questa polizza come a uno scudo protettivo che si attiva dopo la consegna della casa, garantendo la stabilità e la sicurezza del tuo investimento nel lungo periodo. Per un approfondimento generale, puoi consultare il nostro articolo: Che cos’è la polizza decennale postuma.

Perché è obbligatoria e a chi serve

La polizza decennale postuma è obbligatoria per legge. L’obbligo è stato introdotto in modo specifico dal Decreto Legislativo 122/2005 per tutelare gli acquirenti di immobili da costruire. Il costruttore ha il dovere di contrarre la polizza e di consegnarne una copia all’acquirente al momento del rogito notarile.

A chi serve?

• All’acquirente: È il principale beneficiario. Riceve una garanzia concreta che, in caso di problemi strutturali gravi, non dovrà sostenere i costi, spesso altissimi, per le riparazioni.
• Al costruttore: Sebbene sia un obbligo e un costo, lo tutela da richieste di risarcimento che potrebbero compromettere la sua solidità finanziaria e ne qualifica l’operato, presentandolo sul mercato come un’impresa affidabile.

Questa polizza si inserisce in un quadro di tutele più ampio, che include anche la fideiussione sugli acconti immobiliari versati prima del rogito e si distingue nettamente da assicurazioni di cantiere come la Polizza CAR, che copre i danni durante la fase di costruzione.

Cosa copre la decennale postuma nel dettaglio

Questa è la domanda centrale che ogni acquirente e costruttore si pone. La copertura non riguarda difetti minori o estetici, ma si concentra su vizi che possono compromettere la funzionalità e la stabilità stessa dell’edificio. Vediamo nel dettaglio cosa copre la polizza decennale postuma.

Difetti strutturali gravi

È il cuore della copertura. Rientrano in questa categoria tutti quei vizi che intaccano gli elementi portanti dell’edificio, mettendone a rischio la stabilità.

Esempio concreto: Se dopo 4 anni dalla fine dei lavori compaiono crepe importanti sui muri portanti o si verifica un cedimento delle fondazioni, la decennale postuma interviene per coprire i costi di consolidamento e ripristino.

Rovina totale o parziale dell’edificio

La copertura si estende al caso più estremo: il crollo (o la minaccia di crollo imminente) di una parte o dell’intero immobile, derivante da un vizio di costruzione.

Esempio concreto: Se il tetto o un solaio cede a causa di un calcolo errato dei carichi o di un difetto nelle travi, la polizza copre i danni materiali e diretti subiti dall’immobile.

Errori di progettazione con impatto strutturale

Se un errore nel progetto iniziale si traduce in un danno strutturale, la polizza è tenuta a intervenire. La causa non deve essere per forza un errore in fase di esecuzione, ma può risalire a monte, cioè alla progettazione.

Esempio concreto: Un balcone che si inclina pericolosamente perché il progetto non aveva previsto un’armatura adeguata è un danno coperto dalla decennale.

Vizi nei materiali da costruzione

L’utilizzo di materiali scadenti o non conformi che compromettono la solidità dell’edificio è un altro elemento coperto.

Esempio concreto: L’impiego di calcestruzzo di qualità inferiore che porta a un deterioramento rapido dei pilastri portanti è un vizio di costruzione coperto dalla polizza.

Danni che rendono l’immobile inabitabile

La giurisprudenza ha ampliato il concetto di “grave difetto” includendo anche quei problemi che, pur non minacciando il crollo, pregiudicano in modo significativo il normale godimento dell’immobile.

Esempio concreto: Gravi e persistenti infiltrazioni d’acqua dal tetto o dalle pareti, distacchi di ampie porzioni di intonaco o pavimentazione, o un impianto di riscaldamento totalmente inadeguato per un vizio di progettazione possono rientrare nelle coperture della polizza decennale postuma.

IN SINTESI: COSA COPRE LA POLIZZA DECENNALE POSTUMA

• Danni strutturali: Problemi a fondazioni, pilastri, travi, muri portanti.
• Pericolo di crollo: Rovina parziale o totale dell’edificio.
• Difetti di progettazione: Se causano danni materiali e diretti all’immobile.
• Materiali difettosi: Se compromettono la stabilità.
• Gravi vizi funzionali: Danni che rendono difficile o impossibile l’utilizzo dell’immobile (es. infiltrazioni massive).

 

Cosa non copre (esclusioni tipiche)

È altrettanto importante conoscere i limiti della polizza. Le esclusioni della polizza decennale riguardano generalmente:

• Difetti estetici e finiture: Graffi sul parquet, verniciatura imperfetta, una porta che non chiude bene.
• Usura e normale deperimento: Il degrado dovuto al normale utilizzo nel tempo.
• Danni da mancata manutenzione: Problemi derivanti dalla negligenza del proprietario.
• Danni a parti non strutturali: Come elettrodomestici, tinteggiature, elementi di arredo.
• Eventi catastrofali: Terremoti, alluvioni (a meno che non siano previste estensioni specifiche).
• Danni a terzi: La polizza copre i danni all’immobile, non eventuali danni causati a persone o proprietà vicine (per quello esiste la RC del costruttore).

Chi paga la polizza e chi ne beneficia

La regola è molto semplice e chiara:

• Chi paga: Il costruttore (o venditore dell’immobile nuovo) è il soggetto obbligato a stipulare e pagare il premio della polizza. Il costo viene solitamente considerato all’interno del costo totale di costruzione.
• Chi ne beneficia: L’acquirente dell’immobile e tutti i suoi futuri aventi causa (cioè, chiunque acquisterà quella casa entro i 10 anni). Il beneficiario è l’acquirente, non il costruttore.

I documenti richiesti per la stipula

Per emettere la polizza, la compagnia assicurativa richiede una serie di documenti tecnici che attestino la qualità della costruzione. Il più importante è la Relazione di Controllo Tecnico, redatta da un ente terzo e indipendente, che certifica la conformità del progetto e della sua esecuzione alle normative e alle buone pratiche costruttive. Altri documenti includono il permesso di costruire e gli elaborati progettuali.

Come si disdice la polizza?

Non è necessario l’invio di alcuna disdetta.

Il Diritto di recesso non è previsto.

Vantaggi per l’acquirente: la tua rete di sicurezza

Riassumiamo i vantaggi per chi compra:

• Sicurezza finanziaria: Non dovrai pagare di tasca tua per riparare danni strutturali che possono costare decine o centinaia di migliaia di euro.
• Tranquillità psicologica: Dormirai sonni tranquilli sapendo che il tuo investimento è protetto per 10 anni.
• Valore dell’immobile: Un immobile coperto da decennale postuma ha un valore percepito maggiore ed è più facile da rivendere.
• Garanzia di qualità: La presenza della polizza (e del controllo tecnico a monte) è un ottimo indicatore della serietà del costruttore.

Vantaggi per il costruttore: una garanzia di professionalità

Anche per l’impresa edile, i vantaggi superano il semplice adempimento di un obbligo:

• Conformità alla legge: Evita sanzioni e la nullità del contratto di compravendita.
• Tutela del patrimonio aziendale: In caso di sinistro, è la compagnia a pagare, proteggendo l’azienda dal rischio di fallimento.
• Credibilità e reputazione: Offrire questa garanzia è un potente strumento di marketing che distingue l’impresa dalla concorrenza meno scrupolosa.
• Accesso al credito: Molte banche richiedono la stipula della decennale per erogare mutui o finanziamenti al costruttore.

Riferimenti normativi e novità dalla Cassazione

Le fondamenta legali di questa tutela si basano su due pilastri:

1. Art. 1669 del Codice Civile: Stabilisce la responsabilità decennale dell’appaltatore per rovina e difetti di immobili. È il principio generale da cui tutto discende.
2. D.Lgs. 122/2005: Ha reso obbligatoria la consegna della polizza assicurativa all’acquirente al momento della stipula dell’atto di compravendita definitivo.

La giurisprudenza, inoltre, evolve costantemente. Diverse sentenze della Corte di Cassazione (ad esempio, la recente ordinanza n. 19090/2023) hanno confermato un’interpretazione ampia del concetto di “grave difetto”, includendovi anche vizi che pur non intaccando la stabilità, compromettono sensibilmente la funzionalità e il godimento dell’immobile, come le gravi infiltrazioni o i difetti di isolamento termico e acustico.

Domande Frequenti (FAQ) Polizza decennale postuma

Cosa copre esattamente la decennale postuma?

Copre i danni materiali e diretti all’immobile derivanti da gravi difetti di costruzione, rovina parziale o totale e vizi che ne compromettono la stabilità e la funzionalità, manifestatisi entro 10 anni dalla fine dei lavori.

La polizza copre anche i difetti estetici?

No, i difetti puramente estetici o di finitura, così come l’usura, non sono coperti. La polizza interviene solo per vizi costruttivi gravi.

Quanto dura la copertura?

La copertura dura 10 anni a partire dalla data di ultimazione dei lavori.

Chi deve stipularla e chi ne è beneficiario?

Il costruttore è obbligato a stipularla e a pagarne il costo. Il beneficiario è l’acquirente finale dell’immobile.

È obbligatoria per legge?

Sì, il D.Lgs. 122/2005 rende obbligatoria la consegna della polizza all’acquirente al momento del rogito per gli immobili da costruire.

Cosa succede se il costruttore non la consegna al rogito?

L’atto di compravendita può essere dichiarato nullo. Il notaio ha il dovere di menzionare la consegna della polizza nell’atto. Se il costruttore non adempie, l’acquirente può rifiutarsi di rogitare o può chiedere la nullità del contratto, una tutela fortissima a sua difesa.