Fideiussione per Oneri di Urbanizzazione e Costi di Costruzione Legge Bucalossi

Sei il titolare di una società di costruzioni e hai l’incarico di costruire un’opera pubblica nella tua città, magari una scuola oppure un parcheggio?

Sei già pronto ad aprire il cantiere vero?

Aspetta, prima devi necessariamente stipulare una Fideiussione assicurativa per il pagamento degli oneri di urbanizzazione.

Hai già considerato tutti gli aspetti burocratici?

Hai pensato alle garanzie finanziarie necessarie?

La legge 10/1977 , detta anche legge Bucalossi, dal nome del Ministro che l’ha redatta, è la legge che stabilisce tutte le normative e gli obblighi riguardanti l’edificabilità dei suoli. Tali obblighi si identificano in:

• Contributo da versare al Comune in relazione ad Oneri di Urbanizzazione primaria e secondaria
• Obbligo di realizzare direttamente le opere di urbanizzazione
• Contributo da versare al comune commisurata al costo di costruzione conseguentemente, all’atto di rilascio della concessione di edificare, i Concessionari possono essere chiamati a prestare le seguenti garanzie anche a mezzo fideiussione assicurativa per ottenre la dilazione del pagamento.

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La Fideiussione Assicurativa per oneri di urbanizzazione, quindi,  è una garanzia richiesta dal Comune, Provincia o Regione a suo beneficio per assicurarsi l’adempimento degli oneri, ovvero dei contributi per la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria o secondaria:

Gli oneri di urbanizzazione primaria sono tutte le opere che servono per rendere edificabile un’area che sarà successivamente di pubblica utilità. Un esempio di queste è rappresentato dalle strade a servizio degli insediamenti, gli spazi destinati ai parcheggi, le fognature, le condotte per l’acqua potabile, la rete per la distribuzione dell’energia elettrica, gli spazi verdi, la rete del gas, la rete del telefono e l’illuminazione pubblica e in generale tutto ciò che serve al funzionamento di uno o più immobili previsti in una determinata zona.

Gli oneri di urbanizzazione secondaria invece costituiscono quei servizi urbanistici che servono al normale funzionamento della vita sociale e comunitaria come le scuole materne, gli asili nido, le scuole dell’obbligo, i mercati, gli edifici religiosi e tutti quei servizi che fanno parte delle esigenze territoriali di un’area.

La società di costruzioni che ha costruito degli immobili in una determinata zona, oltre che alla costruzione degli immobili stessi, deve accollarsi anche la spesa degli oneri di urbanizzazione indispensabili per il funzionamento di un’area abitata.

La società costruttrice deve dichiarare al comune la spesa complessiva degli oneri di urbanizzazione da costruire e l’ente comunale chiede una fideiussione assicurativa che il costruttore dovrà fornirgli a garanzia della buona riuscita delle opere di urbanizzazione primaria.

Solitamente il comune può richiedere la garanzia sull’importo complessivo degli oneri di urbanizzazione o solo su quella parte dell’importo che il costruttore per mancanza di liquidità non può immediatamente coprire.

In caso di sinistro, ovvero se il costruttore venisse meno agli obblighi concordati nella fideiussione, la società che ha emesso la polizza fideiussoria garantisce pagando al comune l’importo richiesto al posto del costruttore.

La durata della garanzia dipende dalla durata della convenzione firmata con il Comune o la Provincia o la Regione, il minimo, solitamente è di 3 anni.  

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La fideiussione per oneri di urbanizzazione e la fideiussione per dilazione oneri di costruzione sono strumenti essenziali per chi si occupa di opere edificatorie in Italia.

Queste fideiussioni sono richieste dal Comune come garanzia a chi vuole avviare un progetto edilizio, sia esso un ampliamento o una costruzione ex novo.

La concessione edilizia comprende due aspetti principali:

1. Una cauzione relativa agli oneri di urbanizzazione e al contributo per il costo di costruzione.
2. La realizzazione diretta delle opere a scomputo degli oneri concessori.

La fideiussione può assumere diverse forme, come quella per gli oneri di urbanizzazione o quella per le concessioni edilizie. Entrambi i termini fanno parte del linguaggio contrattuale nell’ambito edilizio e sono cruciali per assicurare il rispetto degli impegni.

In pratica, se una società nel settore delle costruzioni decide di costruire un immobile, deve assumersi la responsabilità degli oneri legati all’urbanizzazione. Il Comune, per garantirsi il pagamento di questi oneri, richiede una fideiussione specifica.

Per comprendere meglio:

• Oneri di Urbanizzazione Primaria: si riferiscono ai servizi fondamentali che rendono una zona edificabile e di pubblico interesse. Esempi includono la creazione di fognature, strade, parcheggi e reti di distribuzione di acqua e gas.
• Oneri di Urbanizzazione Secondaria: riguardano le opere che facilitano la vita sociale e comunitaria. Ad esempio, la costruzione di strutture di pubblica utilità come scuole o ospedali.

In sintesi, la fideiussione per oneri di urbanizzazione garantisce al Comune l’adempimento degli impegni presi dal soggetto concessionario, assicurando che le opere previste vengano effettivamente realizzate e che gli oneri vengano pagati.

“Perché non dare un’occhiata alle testimonianze dei nostri clienti? Sarai sorpreso di vedere quanto siamo stati efficaci nel soddisfare le loro esigenze.”

Cosa sono gli Oneri di Costruzione?

Gli oneri di costruzione rappresentano una serie di contributi economici che i privati  o le aziende di costruzione sono tenuti a versare al Comune quando realizzano nuove costruzioni o eseguono ampliamenti di edifici esistenti nel territorio comunale.

Questi oneri sono previsti dalla legislazione italiana per contribuire al finanziamento delle infrastrutture e dei servizi pubblici necessari a sostenere le nuove urbanizzazioni o gli incrementi di densità abitativa.

La normativa di riferimento per gli oneri di costruzione è contenuta nel Decreto Legislativo n. 380/2001, noto come “Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia” (T.U. Edilizia).

Il calcolo e l’applicazione degli oneri di costruzione possono variare da un Comune all’altro, in quanto spetta ai singoli Comuni definire, attraverso appositi regolamenti, le modalità di calcolo e i criteri di determinazione degli oneri stessi.

In linea generale, gli oneri di costruzione si dividono in:

1. Oneri di urbanizzazione: sono destinati a coprire i costi delle opere di urbanizzazione primaria (come strade, fognature, illuminazione pubblica) e secondaria (come parchi, scuole, strutture sportive).
2. Costo di costruzione: rappresenta il contributo economico dovuto per la realizzazione degli edifici e si calcola in base al valore di mercato del costo di costruzione al mq nell’area in cui si realizza l’intervento.

Per determinare l’ammontare degli oneri da versare, è necessario riferirsi al regolamento comunale del Comune in cui si intende realizzare l’intervento edilizio, dato che ogni Comune può avere tariffe e modalità di calcolo specifiche. Inoltre, è sempre consigliabile consultare un tecnico o un professionista del settore per avere una stima precisa degli oneri dovuti per un determinato intervento.

La fideiussione Assicurativa può essere emessa da una Compagnia di assicurazioni abilitata all’emissione di cauzioni in Italia o da una Banca.

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Quali differenze ci sono tra la Fideiussione Assicurativa e la Fideiussione Bancaria per le aziende italiane?

Fideiussione Assicurativa vs Fideiussione Bancaria: I Vantaggi per le Imprese Italiane

Nel contesto economico italiano, la fideiussione rappresenta uno strumento essenziale per garantire gli obblighi contrattuali di un soggetto nei confronti di un altro. Solitamente, questa garanzia viene fornita da una banca o da una compagnia assicurativa. Sebbene entrambe le fideiussioni abbiano lo stesso obiettivo, ci sono significative differenze tra le due, con particolari vantaggi offerti dalla fideiussione assicurativa rispetto a quella bancaria.

1. Impatto sul Credito dell’Impresa Uno dei principali vantaggi della fideiussione assicurativa rispetto a quella bancaria riguarda l’impatto sulle linee di credito dell’impresa. Quando una banca rilascia una fideiussione, l’importo garantito viene di solito detratto dal plafond di credito dell’impresa, limitando così le risorse finanziarie disponibili per altre esigenze. Al contrario, la fideiussione assicurativa non influenza le linee di credito bancario, consentendo alle imprese di mantenere una maggiore liquidità e flessibilità finanziaria.

2. Costi e Condizioni In generale, le compagnie assicurative tendono ad offrire condizioni più competitive rispetto alle banche. Ciò è dovuto in parte alla diversa natura del rischio assunto e alle pratiche di valutazione. Mentre le banche si concentrano principalmente sulla solidità finanziaria dell’impresa, le assicurazioni possono avere un approccio più flessibile, valutando anche altri fattori come la storia, la reputazione e l’esperienza dell’impresa nel suo settore. Questo può tradursi in premi assicurativi più bassi rispetto ai costi delle fideiussioni bancarie.

3. Flessibilità Contrattuale Le compagnie assicurative offrono spesso una maggiore flessibilità in termini di condizioni contrattuali. Ciò significa che è possibile personalizzare la fideiussione in base alle specifiche esigenze dell’impresa, adattandola alle particolarità del contratto o del progetto che si intende garantire. Al contrario, le banche tendono ad avere condizioni più standardizzate e meno adattabili ai singoli casi.

4. Durata e Rinnovo Mentre le fideiussioni bancarie hanno spesso durate limitate e necessitano di rinnovi frequenti, quelle assicurative possono essere stipulate per periodi più lunghi. Inoltre, il processo di rinnovo può risultare più semplice e meno oneroso con una compagnia assicurativa, riducendo la burocrazia e i tempi di attesa per l’impresa.

5. Solvibilità e Credibilità sul Mercato L’industria assicurativa, regolamentata e sorvegliata da enti specifici, gode di una solida reputazione in termini di solvibilità. Una fideiussione rilasciata da una compagnia assicurativa rinomata può dunque aumentare la credibilità dell’impresa sul mercato, rafforzando la fiducia dei partner commerciali e dei clienti.

6. Assistenza e Consulenza Le compagnie assicurative, specializzate nella gestione del rischio, possono offrire alle imprese una consulenza mirata, aiutandole a identificare e mitigare potenziali rischi associati ai loro obblighi contrattuali. Questo tipo di supporto può essere particolarmente prezioso per le imprese che operano in settori complessi o in rapida evoluzione.

Sebbene sia la fideiussione assicurativa che quella bancaria abbiano il loro posto nell’economia italiana, per molte imprese la prima offre vantaggi significativi in termini di costi, flessibilità e impatto sul credito. Considerando le esigenze individuali e la natura del proprio business, le imprese italiane farebbero bene a valutare attentamente queste differenze quando scelgono la soluzione più adatta per garantire i loro obblighi contrattuali.