“房地产购买的覆盖范围和安全性：了解法律和保障”
购买仍在建设中的房产时如何保护我的投资？
有哪些法律保障可以确保我预付房地产？
随着 2004 年 8 月 2 日法律的出台。
2005 年 6 月 20 日第 210 号法令，即“政府委托保护待建房产买家的产权”及相关立法令。
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这些规定明确和严格了建筑商的义务，为决定购买仍在建房产的自然人提供了更大的保护。
这些规定的重点特别涉及两个基本方面：
210 预付款保险保证：建筑商必须签署保险保证，以保护买方提供的所有预付款。该条款旨在在建筑商破产或无法按约定完成和交付房产的情况下保护买方。保险担保涉及初步合同中概述的所有已支付金额和未来支付的金额，直至正式销售契约签订。值得注意的是，来自贷款的资金或正式购买过程中支付的最终付款不包括在这种保护范围内。如果没有预付款或押金，则无需此担保。
十年保修：本保单在交付后生效，针对任何建筑缺陷提供十年保修。它延伸到各个领域，例如财产的结构、外部、防潮、地板和内部覆盖物。
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买家了解并理解保证的重要性至关重要。当建筑公司出售房产时，它会向买方提供担保，即对初步销售合同中规定的已付款项和待付款项的保证。
为了确保最大程度的透明度和安全性，建筑商必须在签署初步合同之前或同时向潜在买家提供担保。
该立法特别涉及专业经营的建筑商或建筑合作社出售仍在建设中的房产，而买方必须是自然人。
担保义务适用于已申请建筑许可证但尚未完成的在建房产。
这项立法的目的很明确：为在建房产的买方提供坚实可靠的保护，保护其投资，并保证在建筑公司倒闭或破产时收回已支付款项的可能性。有了这些规定，房地产行业对于所有利益相关者来说变得更加安全和透明。
我们还提醒您，保险公司在约定时需要向客户收取额外金额，相当于担保金额的千分之五，用于“房地产购买者团结基金”根据第 122/2005 号立法令第 17 条的要求，由 CONSAP S.p.A. 管理。
2019 年 1 月 12 日立法令修正案14 – 保护在建房产买家
摘自 2005 年 6 月 20 日立法令，n。 122，2019 年 1 月 12 日颁布的立法令进一步补充了对购买在建房产的人的保护。 14.
此次新更新强调了两个基本方面：
初步合同：初步合同的规定现在需要公共契约或经过公证的私人协议。购买时如果没有十年保险可能会导致合同无效。
公证人的作用：强调公证人的参与，以确保保护买方的规则得到尊重。
这些规则适用于与 2019 年 3 月 16 日之后申请建筑许可证的在建房产相关的合同。
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谁受到这些规则的保护？
卖方：企业家或建筑合作社。
买方：不以商业目的行事的自然人。
销售对象：正在建设或未完工但已申请建筑许可的房产。
重要提示：买方不能放弃这些保护，任何相反的条款均被视为无效。
担保：在签订初步合同时，建筑商必须向买方提供担保，从而保证买方支付的款项。
谁出具担保？银行或保险公司，而金融中介机构的可能性已被消除。
保证金担保：如果建筑商面临危机或在所有权转让时未能交付十年保险单，保证金可以为买方提供保护。
初步合同中担保的重要性
如果没有保险担保，初步合同就无法签订。如果合同没有担保，根据法律规定合同无效，保护买方的权利。即使没有这种保证，后者也可以决定是否质疑合同的有效性或接受合同。
保证和义务：房地产购买十年保险单
每个建筑商都必须在转让房产时向买方提供十年保险单。这项义务以及对违规行为的相关制裁在第 122/2005 号立法令和第 14/2019 号立法令等立法令中有详细规定。
十年赔偿保险单的详情和承保范围
该保单必须涵盖因施工问题或土地缺陷而造成的财产物质损害，包括对第三方的损害，如艺术中所规定的。民法典第 1669 条。包括最高法院在内的判例对“严重建筑缺陷”的定义有不同的解释，因此选择尊重买方需求的保单至关重要。
购买财产保险单的基本要求
保险必须基于标准模式，期限为十年，承保财产的直接和物质损失，并符合立法法令规定的其他关键标准。该保单应提供全面的承保范围，不得有不当限制买方权利的条款。
“了解客户对我们的看法可以让您对我们的可信度和我们提供的价值有一个清晰而真实的看法。网络上的证词是理解这一点的宝贵资源。”
未向建筑商交付保险单的后果 如果建筑商未履行提供保险单的义务，买方有权撤销预售合同并可以行使担保。未能交付还可能导致转让合同无效，买方可以选择如何继续进行。
对装修的解释和疑问 正在进行装修的房产在承保范围和保险义务方面提出了具体的疑问。解释各不相同，因此必须仔细评估保险需求和条件。
死后十年政策 DM 154/2022：保护在建房产买家
2022 年 10 月 21 日，针对购买在建房产的人宣布了一项根本性创新：第 154/2022 号部长令。 从2022年11月5日开始，每个建筑商都必须在出售契约时提供一份死后十年保单的副本，这将为买家提供进一步的保护。
本文件必须严格遵守附件 A 中定义的标准文本，保证所需的最低安全性，类似于第 125/2022 号部长令中为房地产买家提供担保的规定。
监管历史：从第 210/04 号法律到新的第 154/22 号部长令
监管之旅始于 2004 年 8 月 13 日第 210/04 号法律。该法律侧重于保护房地产购买者，为后续法令制定了路线图。特别是，2005 年 7 月 6 日第 122/05 号法令引入了基本保险要求和强制性担保，从而确保在出现任何问题（例如建筑商破产或施工后缺陷）时为买家提供更大的保护。
154/22 号部长令的新增内容
第 154/22 号部长令与第 125/22 号部长令相结合，标志着一个转折点。它引入了标准保修模式，解决严重的施工后缺陷问题，并为建筑商和保险公司建立了明确的责任，将买家的利益置于中心位置。
标准文本“附录 A”是一份详细指南，涵盖以下方面：
财产损失
对第三方的民事责任，最低限额为 500,000 欧元
各部分之间的通用规则
它进一步强调了合规的重要性，并提供了详细的定义和标准，确保透明度和保护。
关于 154/22 号部长令的最终考虑
这项新法令具有明确的规范和定义，旨在通过确保制造商尊重标准并提供充分的保证来保护买家。这是房地产领域向前迈出的重要一步，强调买家的安全和信任。
